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  本报记者 龚梦泽

  9月7日,由《证券日报》社主办的“新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会”上,招商蛇口长租公寓公司总经理周跃球发表题为《回归本质顺势而为——从蛇口四十年看长租公寓发展》的演讲。

  事实上,近期从哄抬房价,到破产爆雷,再到甲醛毒气,长租公寓深陷舆论漩涡,一系列负面消息下,长租公寓被外界诟病一味追求规模、追逐利益,而忽视了社会使命与责任。

  在周跃球看来,长租公寓产品需要根据市场不同需求进行细分。蓝领公寓产品以安全为核心,运营机构需要依托社会责任感,在一定程度上以牺牲机会成本为代价,通过合租的方式获得合理效益。在中高端细分市场中,长租公寓则要完全遵循市场化原则,充分竞争、运营为王,通过高效运营实现稳定可观的现金流及利润。

  回顾蛇口的公寓发展史,在30多年前,蛇口的居住者以来深圳(楼盘)创梦的产业人口为主。1981年,蛇口工业区建造的第一批职工住房交付使用时,开始突破传统的“福利型低租金”模式,首次在职工中树立了“住房是商品、住房是消费”的观念。

  据《证券日报》记者了解,伴随产业转型升级,蛇口区域的居住需求也发生了巨大的变化。一方面,加工制造产业外迁,导致集体宿舍需求迅速下滑,而产业转型升级则为区域注入大量年轻白领人群及商务客群;另一方面,城市化进程中必不可少的普通服务业人群持续聚集蛇口。

  在此背景下,2012年招商蛇口壹间公寓正式开业,主要面向城市白领客群,提供统一管理、拎包入住的集中式长租公寓产品;2013年蛇口企业自建人才公寓壹栈人才公寓开业,针对区域内符合一定标准的毕业生、青年人才提供市场租金水平八折的优惠型租赁公寓;2014年结合蛇口区域国际化氛围与产业特色,公司创立自有服务公寓品牌——壹棠服务公寓。自此,招商蛇口旗下公寓业务形成了全面覆盖城市及园区不同层次、不同类型租住需求的“全周期”租赁产品系列,进而满足不同阶层的居住需求。

  周跃球称,在城市发展的过程中,不同层次、不同类型的居住需求,在蛇口这片土地上,通过“租售并举”、“租赁产品细分”这两大思路持续得到解决。

  同时,她表示,现阶段,资本涌入、行业内各路玩家争先扩张规模,越是在这种阶段,企业越需要回归本质,挖掘真正能够可持续发展的行业规律。

  在满足市场不同层次租住需求的大方向下,公寓企业更多地要向内看,更加关注自身的运营服务能力,无论在哪一个细分市场,都将更有利于获取稳定的现金流及更可观的经营收益。“将商业逻辑落实到每一个产品线、每一个公寓项目的运营效率上。”周跃球如是称。

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